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新府办〔2011〕1号

各镇政府，会城街道办，经济开发区、圭峰区、银湖湾管委会，区政府直属各单位，基业资产经营公司：

    《澳洲幸运5(中国)开奖记录查询站 商住出让土地容积率管理办法》业经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一一年一月十日    

澳洲幸运5(中国)开奖记录查询站 商住出让土地容积率管理办法

(2011年修订)

          第一条为完善澳洲幸运5(中国)开奖记录查询站 商业及住宅用地规划容积率的制定与管理，依据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55号令)，按照《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部〔1992〕22号令）、《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》（建设部建规〔2002〕270号）、《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（住建部及监察部建规〔2008〕227号）、《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）以及《关于调整江门市区国有土地使用权基准地价的通知》（江府〔2008〕53号）等规定，针对澳洲幸运5(中国)开奖记录查询站 实际，制定本办法。

    第二条 本办法适用于澳洲幸运5(中国)开奖记录查询站 范围内商业及住宅用地的容积率制定与管理。

第三条规划条件是国有土地出让合同的组成部分，规划条件的制定应以控制性详细规划为依据。无控规或控规不详时，按照市、区规划管理分工，由区城乡规划行政主管部门编制规划条件后报区或市规委会决定。

第四条 2008年10月20日前已出让土地的规划容积率按如下规定执行：

（一）土地出让时，区城乡规划行政主管部门出具了规划条件并纳入土地出让合同的，或土地出让合同对容积率有明确约定的，按原合同；如土地出让后进行了土地登记，并在登记时载明了容积率的，按其约定。

（二）规划许可已完成的，或区城乡规划行政主管部门出具了规划条件但未纳入土地出让合同附件的，按规划部门末次许可的为准。

（三）未明确过规划条件，也无批准的规划方案，有控规的，其容积率按控规执行；无控规的，其容积率按《江门市区用地地价级别图》相应范围认定：

1、居住用地中，属Ⅱ级范围的，容积率确定为≤2.5；属Ⅲ、IV级范围的，容积率确定为≤2.0。

2、商业用地中，属Ⅱ级范围的，容积率确定为≤2.5；属Ⅲ、IV级范围的，容积率确定为≤3.0。

3、位于圭峰山风景区内的项目用地的容积率由区规划行政主管部门编制后报区规划协调委员会决定。

（四）商业与住宅混合用地中，未约定商业与住宅建筑面积比例的，按商业建筑面积占20%、住宅建筑面积占80%执行。

第五条 2008年10月20日后出让土地的规划容积率按如下规定执行：

（一）土地出让时，区城乡规划行政主管部门出具了规划条件并纳入土地出让合同的，容积率按其约定。

（二）土地出让时，区城乡规划行政主管部门没有出具规划条件的，其容积率按控规执行；无控规的，其容积率按《土地开发强度控制指标表》（附表一）执行：

第六条住宅项目中经规划许可、为本住宅项目配套服务的非居住和商业功能用房（如垃圾中转站、垃圾屋、公厕、社区用房、物管用房、供水、供电以及供气等）的建筑面积不计入容积率；地下车库、半地下车库和楼面车库建筑面积也不计入容积率。

第七条建设单位不得擅自增加容积率；以公开出让方式取得的商住用地并已建设和正在销售的小区，原则上不得增加容积率。如出现以下情况时，建设单位可以申请增容，但增加容积率的总量不得超过原批准容积率的20%，并应按规定程序办理：

（一）因区域或城市重大基础设施、公用设施和公益性公共设施等建设需要导致增容的；

（二）因国家和省的有关政策发生变化导致增容的。

第八条 已公开出让但尚未开工并符合增容条件的商业、住宅用地，需要增容时，须由政府依法收回土地使用权后按照招标、拍卖、挂牌方式重新出让。

第九条 增加容积率的批准程序：

（一）建设单位或个人向区城乡规划行政主管部门提出书面申请并说明理由；

（二）城乡规划主管部门从专家库中随机抽调专家组成专家组，对增容的必要性和规划方案的合理性予以论证；

（三）通过本地媒体公示、征询利害关系人意见或者听证会等形式征集公众意见；

（四）区城乡规划主管部门依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报区人民政府批准；

（五）经区人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划方案审批。并及时将依法变更后的规划条件告知国土资源主管部门。

第十条 增加容积率应补缴的土地出让地价，按以下两种方法计算，取其中最高值确定应补缴的地价。契税按规定须另行缴交。

（一）按基准地价计算

应补总地价＝（新增住宅建筑面积×增容时宗地所在区域住宅用地的平均楼面地价）+（新增商业建筑面积×增容时宗地所在区域商业用地的平均楼面地价）。增容时宗地所在区域相应土地用途的平均楼面地价是指政府批准增加容积率时，宗地所在城市区域对应的住宅或商业用途的基准地价，进行个别因素（楼层、容积率、年期）修正后得到的住宅或商业用途平均楼面地价。基准地价标准按江门市人民政府公布的区段价标准执行。

（二）按原出让成交地价计算

应补总地价＝新增计容建筑面积之和×宗地原出让成交时的综合楼面地价。计容建筑面积为扣除第六条中不计容建筑面积后的建筑面积。

第十一条建设单位或个人应根据变更后的容积率向国土资源部门申请于三个月内办结相关补交土地出让价款手续。国土资源部门会同财政部门审核确定应补缴的土地价款，财政部门发出补缴土地价款通知书，规划部门凭财政部门出具的土地价款缴清凭证及国土部门的国有建设用地使用权出让合同变更协议或补充协议给予办理项目的规划报建手续。

    第十二条商业及住宅用地项目竣工后，城乡规划行政主管部门应对房管部门实际测绘面积进行容积率复核，计容总建筑面积因计算与测量误差超出规定总量的0.5%以内且总量少于500平方米时不作增容处理。否则所有增加建筑面积均按增容处理并视实际情况依照《中华人民共和国城乡规划法》予以处罚。

第十三条 本办法由江门市城乡规划局澳洲幸运5 分局和江门市国土资源局澳洲幸运5 分局负责解释。

第十四条 本办法自公布之日起施行,原新府办〔2008〕119号文同时废止。